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聯(lián)系我們論房地產(chǎn)法律糾紛的成因及化解對(duì)策
發(fā)布時(shí)間：2013-06-07 瀏覽數(shù)：5,768
本文榮獲二O一二年度理論成果獎(jiǎng)三等獎(jiǎng)
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了空前的發(fā)展，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)體系尚不成熟，法律體系不盡完善，市場(chǎng)管理機(jī)制不夠健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易行為仍不規(guī)范等原因，造成房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)糾紛案件，各種新問(wèn)題、新焦點(diǎn)層出不窮。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)行業(yè)法律糾紛的、成因，從而提出化解房地產(chǎn)糾紛的對(duì)策，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)糾紛的類(lèi)別
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
主要以一手房買(mǎi)賣(mài)糾紛為主，以延期交房和延期辦證糾紛居多。一般說(shuō)來(lái)，開(kāi)發(fā)商預(yù)售樓盤(pán)的商品房，在與業(yè)主簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)于交房日期、辦證期限及其違約責(zé)任均進(jìn)行了明確約定。一旦開(kāi)發(fā)商存在延期交房或延期辦證的行為，該樓盤(pán)的業(yè)主就會(huì)較為集中地提起訴訟，因此，這類(lèi)案件具有涉及小區(qū)業(yè)主眾多、案件集中涌現(xiàn)、以串案為主、訴訟請(qǐng)求較為單一的特點(diǎn)。
2、 房屋貸款合同糾紛
這類(lèi)糾紛所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供的格式合同，同一階段合同的條款基本一致。一旦購(gòu)房人有違約行為，銀行就會(huì)依照合同約定起訴。銀行的訴訟請(qǐng)求也較為單一，主要為要求解除按揭貸款合同，確認(rèn)抵押關(guān)系成立，判令購(gòu)房者償還尚欠的借款本息，判令保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任等。也有少數(shù)案件是銀行起訴要求購(gòu)房人還貸獲支持后，抵押物無(wú)法處置，銀行要求擔(dān)保人依合同回購(gòu)的情形。一般以四大國(guó)有銀行為原告的案件居多，其他股份制商業(yè)銀行數(shù)量也日益增多，如交通銀行、上海浦東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行、招商銀行、光大銀行等，被告以自然人為主，未辦理出房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)證的案件，開(kāi)發(fā)商也被列為被告。
3、建設(shè)工程糾紛
長(zhǎng)期以來(lái)，轉(zhuǎn)包、違法分包和掛靠是我國(guó)建筑市場(chǎng)三大頑疾，施工企業(yè)借用資質(zhì)的掛靠行為規(guī)避了相關(guān)建筑工程的資質(zhì)要求，而被掛靠建筑企業(yè)通常只收錢(qián)不管理或不進(jìn)行實(shí)質(zhì)管理，使實(shí)際施工中質(zhì)量得不到保障、安全存在隱患。轉(zhuǎn)包、非法分包容易造成投機(jī)行為，使真正投入到工程上的資金不足，極易發(fā)生建筑工程質(zhì)量與安全事故。同時(shí)，近年來(lái)建材價(jià)格持續(xù)走高，漲幅之大超過(guò)當(dāng)事人的市場(chǎng)預(yù)期，直接導(dǎo)致工程結(jié)算價(jià)格增加，因此，建設(shè)工程糾紛還大量集中在工程款結(jié)算問(wèn)題上。
4、房地產(chǎn)居間合同糾紛
隨著新樓盤(pán)數(shù)量的慢慢減少，更多的房產(chǎn)進(jìn)入了二手房交易時(shí)代，與二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃緊密聯(lián)系的中介服務(wù)日益興盛，由中介服務(wù)而導(dǎo)致的糾紛顯現(xiàn)出來(lái)。這類(lèi)糾紛主要集中在中介費(fèi)用、報(bào)酬方面，以房屋中介公司起訴買(mǎi)方的案件居多，多數(shù)是中介公司認(rèn)為促成了合同簽訂，已經(jīng)完成了居間服務(wù)，而買(mǎi)家違約不支付中介費(fèi)產(chǎn)生的糾紛。還有一些屬于中介公司隱瞞事實(shí)真情，誘導(dǎo)當(dāng)事人簽約而引發(fā)的糾紛。
5、 租賃合同糾紛
當(dāng)前，越來(lái)越多的人把房地產(chǎn)作為投資手段，主要是買(mǎi)房后再賣(mài)和買(mǎi)房出租獲取收益這兩種方式。投資房地產(chǎn)行為的增多，也活躍了房屋租賃市場(chǎng)。由租賃關(guān)系引發(fā)的糾紛相對(duì)于一般的房屋買(mǎi)賣(mài)、房產(chǎn)按揭糾紛而言，解決糾紛的難度和復(fù)雜度都有所加大。特別是有中介公司參與的租賃案件以及轉(zhuǎn)租案件，這類(lèi)案件在訴訟中的程序性工作多，常涉及到追加當(dāng)事人、訴訟保全、調(diào)查取證、證人出庭作證等，更為明顯的是，涉及評(píng)估（如裝修損失評(píng)估）、鑒定的情形增多。同時(shí)，租賃糾紛案件在審理中需要查明出租人對(duì)于租賃物是否有合法的所有權(quán)或使用權(quán)、租賃物的用途是否符合法律的有關(guān)規(guī)定、是否有轉(zhuǎn)租行為及當(dāng)事人各自的履約情況等，當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)較多。此外，出租人與承租人一旦出現(xiàn)糾紛，往往矛盾較深，情緒對(duì)立，特別是涉及到拆遷項(xiàng)目，社會(huì)影響大，案件敏感，法院處理稍有不慎，就可能加劇個(gè)別案件中隱藏的社會(huì)矛盾。
還有一類(lèi)租賃糾紛案件也容易引發(fā)群體性事件，就是返租式銷(xiāo)售方式，即開(kāi)發(fā)商為了吸引業(yè)主，最大限度賺取利潤(rùn)，在售樓時(shí)向業(yè)主承諾，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪后即可與開(kāi)發(fā)商或其它公司簽訂《返租協(xié)議》，約定由開(kāi)發(fā)商或其它公司統(tǒng)一對(duì)外出租或使用業(yè)主所購(gòu)商鋪，并向業(yè)主支付固定的收益金的一種銷(xiāo)售模式。此類(lèi)糾紛涉及業(yè)主眾多，往往會(huì)集體起訴到法院。雙方當(dāng)事人對(duì)立情緒較大，法院調(diào)解難，當(dāng)事人和解的可能小，故，這類(lèi)案件處理的周期也比較長(zhǎng)。
6、 物業(yè)管理合同糾紛
物業(yè)管理糾紛由早期的簡(jiǎn)單追索物業(yè)費(fèi)糾紛，發(fā)展到現(xiàn)在與物業(yè)相關(guān)的多種類(lèi)型糾紛，既包括物業(yè)管理上的糾紛，如收取物業(yè)費(fèi)、公共費(fèi)用分?jǐn)?、業(yè)主財(cái)產(chǎn)丟失引發(fā)的財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)?，又包括業(yè)主管理內(nèi)部事務(wù)糾紛，如業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)公司、維修基金的使用管理等，還包括部分因物業(yè)用房、小區(qū)公共設(shè)施權(quán)屬引發(fā)的侵權(quán)糾紛。上述糾紛涉及業(yè)主與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又涉及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系等，法律關(guān)系較為復(fù)雜
二、 房地產(chǎn)法律糾紛上升的成因
1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不誠(chéng)信，開(kāi)發(fā)商承諾不兌現(xiàn)而導(dǎo)致糾紛增多。
商品房作為一種特殊商品，應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律。但有些開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中屢屢出現(xiàn)不守信的行為，在賣(mài)房時(shí)，使出渾身解數(shù)，打出誘人的廣告，許以種種優(yōu)惠條件，或者夸大事實(shí)，而購(gòu)房者一旦把房子買(mǎi)下之后，有些開(kāi)發(fā)商便開(kāi)始變臉，原先的承諾變成了一紙空文，有的道路不通，有的缺水少電不通氣，有的配套設(shè)施不全等，更有甚者，還出現(xiàn)一房多賣(mài)的現(xiàn)象或樓房出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量等問(wèn)題，糾紛由此而產(chǎn)生。
2、房地產(chǎn)合同中的“霸王條款”依舊存在，不合理成分占了相當(dāng)?shù)谋戎亍?span>
合同是規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)交易雙方的有效文本，按照國(guó)家目前的規(guī)定，交易雙方必須按照國(guó)家制定的標(biāo)準(zhǔn)文本簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而實(shí)際上，卻難以做到這一點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商往往在國(guó)家制定的標(biāo)準(zhǔn)文本中附加特別約定的條款，這些條款往往是有利于房地產(chǎn)商的霸王條款，不合理成分占了相當(dāng)?shù)谋戎?。有些?gòu)房者法律意識(shí)淡薄，對(duì)合同沒(méi)有進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的研究做便與房地產(chǎn)商簽訂合同，待到發(fā)現(xiàn)問(wèn)題去找房地產(chǎn)商時(shí)，房地產(chǎn)商常常以“已簽訂合同”為由，拒不認(rèn)賬。
3、 法律法規(guī)不完善是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂無(wú)序的一個(gè)主要原因。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種法制經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一部分，也要遵循依法治市的原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的運(yùn)行機(jī)制不完善，法律法規(guī)滯后帶來(lái)誠(chéng)實(shí)信用觀念缺失，也是產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛案件的一個(gè)重要因素。
4、伴隨著房地產(chǎn)二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展，二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛不斷增加，而二手房交易缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制。
有些房產(chǎn)中介公司，為了爭(zhēng)錢(qián)，打著介紹房屋為消費(fèi)者服務(wù)的名譽(yù)，根本不顧消費(fèi)者的利益，四處亂發(fā)虛假?gòu)V告，誤導(dǎo)消費(fèi)者，從中違法操作，亂收介紹費(fèi)和中介費(fèi)，損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
5、隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提高，投資購(gòu)房后出租引發(fā)的租賃糾紛以及因小區(qū)公用配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面糾紛不斷增加。
隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，現(xiàn)在的業(yè)主在關(guān)注自家的同時(shí)，更加關(guān)心小區(qū)的整體規(guī)劃、功能布局、周邊環(huán)境、物業(yè)管理等，謀求更加優(yōu)質(zhì)的“大環(huán)境”。同時(shí)，配套設(shè)施完善、綠化程度高、容積率低也成為開(kāi)發(fā)商提高房?jī)r(jià)的合理理由?？梢哉f(shuō)，物業(yè)管理糾紛是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，包括土地租賃糾紛、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、房屋拆遷糾紛、撤銷(xiāo)權(quán)糾紛、房屋借用糾紛、房屋維修、車(chē)位侵權(quán)糾紛、房屋買(mǎi)賣(mài)專(zhuān)用基金、共用設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用等多種新類(lèi)型的房地產(chǎn)糾紛不斷涌現(xiàn)。
6、相對(duì)于其他類(lèi)型的糾紛而言，房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生受政策影響較大。
去年國(guó)家及各省、市相繼出臺(tái)了一系列嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響。特別是“限購(gòu)令”政策的出臺(tái)，出現(xiàn)了一批“政策性違約”的房地產(chǎn)糾紛案件。
三、 化解房地產(chǎn)糾紛的對(duì)策
房地產(chǎn)糾紛案件往往起訴率高、波及面廣、適應(yīng)法律難以掌握，處理不好易引起社會(huì)不穩(wěn)定，如何減少、化解房地產(chǎn)糾紛在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的情勢(shì)下顯得尤為重要。
1、進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)工程市場(chǎng)，使其健康有序的發(fā)展。
政府相關(guān)職能部門(mén)一方面應(yīng)嚴(yán)肅依法查處違反法定建設(shè)程序的行為，完善企業(yè)資質(zhì)管理辦法，建立嚴(yán)格的建筑市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度，強(qiáng)化監(jiān)督，綜合治理轉(zhuǎn)包、違法分包等問(wèn)題。另一方面應(yīng)積極推進(jìn)建筑中介市場(chǎng)建設(shè)，使市場(chǎng)信息充分公開(kāi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分展開(kāi)。
2、加強(qiáng)商鋪售后包租的整治工作。
售后包租暗藏諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，此種房產(chǎn)銷(xiāo)售模式曾遭國(guó)家多部門(mén)聯(lián)合叫停，但由于利益的驅(qū)動(dòng)，它并未從市場(chǎng)上真正消失。除了傳統(tǒng)的較為直接的操作方式外，為了逃避監(jiān)管，有的開(kāi)發(fā)商所采用的售后包租形式更加隱蔽。如開(kāi)發(fā)商另讓一家經(jīng)營(yíng)管理公司與購(gòu)房者簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，承諾投資商鋪將提供無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的固定租金回報(bào)，而在售房合同中不體現(xiàn)上述內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商將房屋買(mǎi)賣(mài)合同與委托租賃協(xié)議在主體上割裂，使包租行為和銷(xiāo)售行為在形式上不易認(rèn)定為售后包租，以期借此規(guī)避法律。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)較重的投機(jī)心理給了售后包租生存的土壤，它可能會(huì)以改頭換面的形式繼續(xù)存在。為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，相關(guān)行政管理部門(mén)仍應(yīng)對(duì)售后包租保持謹(jǐn)慎態(tài)度，人民法院也應(yīng)對(duì)相關(guān)糾紛妥善處理。
3、提升物業(yè)服務(wù)水平
物業(yè)服務(wù)合同糾紛大多為物業(yè)費(fèi)繳納所引發(fā)的爭(zhēng)議，物業(yè)收費(fèi)難之所以成為普遍，一方面固然說(shuō)明有的業(yè)主法治觀念不強(qiáng)、維權(quán)意識(shí)錯(cuò)位，另一方面也反映出某些物業(yè)公司在包括物業(yè)費(fèi)收取在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)水平方面存在需要改進(jìn)之處，物業(yè)公司作為專(zhuān)門(mén)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)承擔(dān)起更多的宣傳責(zé)任。在物業(yè)服務(wù)合同訂立方面，合同內(nèi)容應(yīng)盡可能詳盡以便日后有章可循。在物業(yè)費(fèi)收取和使用方面，物業(yè)公司應(yīng)就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、提供服務(wù)的具體內(nèi)容和物業(yè)費(fèi)使用情況予以公開(kāi)，防止暗箱操作。業(yè)主提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)形式，就其原因作出說(shuō)明，聽(tīng)取相關(guān)業(yè)主的意見(jiàn)。在物業(yè)服務(wù)的提供方面，物業(yè)公司應(yīng)從為小區(qū)業(yè)主提供安全、便捷和舒適的環(huán)境這一目的出發(fā)，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率。
4、加強(qiáng)房產(chǎn)中介行業(yè)的自律，規(guī)范市場(chǎng)行為、凈化市場(chǎng)環(huán)境。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在盤(pán)活存量房市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用，在目前二手房的買(mǎi)賣(mài)和房屋租賃中，中介公司提供居間服務(wù)幾乎已成為當(dāng)事人繞不開(kāi)的環(huán)節(jié)。在居間合同糾紛中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍存在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序、內(nèi)部管理失范的現(xiàn)象。少數(shù)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用其與買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱(chēng)，將二手房交易人為神秘化，在看房、意向金轉(zhuǎn)定金、合同的簽訂和履行等方面操作不夠規(guī)范。一些中介人員為了謀取私利，置職業(yè)操守于不顧，損害當(dāng)事人的利益。中介公司內(nèi)部管理制度或缺失或流于形式，中介公司與從業(yè)人員之間的關(guān)系過(guò)于松散，加之從業(yè)人員流動(dòng)性較大，事后責(zé)任追究往往無(wú)策可行。房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，減少房產(chǎn)中介亂象，為二手房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。
5、加大法制宣傳，提高當(dāng)事人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
許多房地產(chǎn)糾紛的引發(fā)與當(dāng)事人對(duì)相關(guān)法律知識(shí)的欠缺、認(rèn)識(shí)偏差有關(guān)。如某些當(dāng)事人在房屋交易中對(duì)“定金條款”的規(guī)定不甚理解，片面認(rèn)為毀約是個(gè)人自由，堅(jiān)持要求返還定金從而引發(fā)糾紛。因此，包括法院、媒體、政府職能部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)等在內(nèi)的相關(guān)機(jī)構(gòu)，都應(yīng)加強(qiáng)法制宣傳，通過(guò)各種形式開(kāi)展有針對(duì)性的法制宣傳教育活動(dòng)，向老百姓廣泛宣傳與房地產(chǎn)糾紛有關(guān)的法律法規(guī)和國(guó)家及地方政策，使老百姓切實(shí)了解自己的相關(guān)權(quán)益。法制宣傳除主要集中于實(shí)體法律的介紹外，還應(yīng)注重程序法律的適當(dāng)普及，使普通民眾知曉糾紛的不同解決方式及其各自特點(diǎn)，理性維權(quán)。
6、充分發(fā)揮律師在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的作用。
國(guó)內(nèi)律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)始于90年代初期，至今已有近二十年。以往，律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多側(cè)重于非訴業(yè)務(wù)，且主要集中在一是為商品房的銷(xiāo)售提供簽約法律服務(wù)。二是接受銀行委托，提供按揭法律服務(wù)?？梢哉f(shuō)，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)是律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。而現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，律師在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域可提供的法律服務(wù)更深、更廣。房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)建設(shè)到銷(xiāo)售，其過(guò)程中涉及的法律關(guān)系是多方面的，包括項(xiàng)目的補(bǔ)償、拆遷、建設(shè)、融資、銷(xiāo)售等，主體也眾多。律師作為法律工作者，如能參與到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，為企業(yè)適時(shí)提供法律意見(jiàn)或建議，協(xié)助企業(yè)規(guī)范運(yùn)作，就能有效地幫助企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)，減少糾紛。同時(shí)，隨著購(gòu)房者法律意識(shí)、維權(quán)意識(shí)的不斷提高，購(gòu)房者聘請(qǐng)律師，為其提供個(gè)性化及時(shí)的法律服務(wù)的也不在少數(shù)，比如，律師可以協(xié)助購(gòu)房者選定購(gòu)房項(xiàng)目并對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的合法性進(jìn)行審查，可以協(xié)助購(gòu)房者簽署合同，避免出現(xiàn)“霸王條款”。律師在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上的作用更明顯，由于二級(jí)市場(chǎng)上的主體大多是非專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)且缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)有關(guān)法律法規(guī)了解不夠，因此，由律師提供法律服務(wù)，可以使各方有效地避免交易風(fēng)險(xiǎn)、法律障礙，并可以提供有效的法律對(duì)策。因此，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中，應(yīng)充分發(fā)揮律師作為法律工作者的積極作用，共同加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律秩序，創(chuàng)造一個(gè)良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。