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聯(lián)系我們中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師承辦拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引（二）
發(fā)布時(shí)間：2013-01-28 瀏覽數(shù)：3,789
第四章 房屋拆遷補(bǔ)償與安置中的律師實(shí)務(wù)
第一節(jié) 一般規(guī)定
概念界定
本章所涉的下列詞語(yǔ)的定義分別為：
1． 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補(bǔ)償安置和房屋拆除的有關(guān)問(wèn)題所達(dá)成的協(xié)議。
2. 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
3． 面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
4． 異地安置，是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
5． 就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍內(nèi)的房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱為回遷安置。
6． 最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是指被拆除房屋同區(qū)域已購(gòu)公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)，本指引所稱的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。
適用范圍
本章適用于城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置實(shí)務(wù)操作，集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償與安置不適用本章。
第二節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
1. 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?br> 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。
2. 訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體
由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋所有人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用權(quán)人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：
2.1 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)摹?br> 2.2 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。
2.3 拆遷房管部門依法代管的房屋的。
2.4 拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代為經(jīng)租的房屋的。
上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
3. 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容
簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：
3.1 訂立協(xié)議的主體。
3.2 被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。
3.3 補(bǔ)償安置方式。
3.4 貨幣補(bǔ)償金額。
3.5 搬遷期限。
3.6 違約責(zé)任。
3.7 爭(zhēng)議的處理。
3.8 需要約定的其他事項(xiàng)。
律師要注意，如果是實(shí)行房屋調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間、是否補(bǔ)差價(jià)等事項(xiàng)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過(guò)渡期，并遵守過(guò)渡期的約定。過(guò)渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應(yīng)支付過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地資源局制定。
如當(dāng)?shù)貙?duì)協(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)拆遷主管機(jī)關(guān)備案。
第三節(jié) 被拆遷房屋面積的確定
1. 被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)
被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無(wú)批準(zhǔn)文件但在《城市規(guī)劃法》實(shí)施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實(shí)施以前對(duì)此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。
2. 面積爭(zhēng)議的處理
發(fā)生房屋面積爭(zhēng)議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)按國(guó)家規(guī)定測(cè)繪的結(jié)果為據(jù)。
第四節(jié) 被拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)
1. 居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額的確定
由于很多被拆遷人對(duì)居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額一般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。當(dāng)事人對(duì)此應(yīng)先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評(píng)估。估價(jià)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)保證足以買到與被拆遷房屋相同水平的房屋。
被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類房屋補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按該補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋（含由房管部門代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管房屋），被拆遷人和承租人都選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補(bǔ)償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。
執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。
實(shí)行價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)結(jié)算差價(jià)。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評(píng)估時(shí)應(yīng)適用同一評(píng)估時(shí)點(diǎn)、同一評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)。
2. 非住宅房屋的補(bǔ)償安置
拆遷非住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問(wèn)題。除國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置；被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
另外，拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人下列費(fèi)用：
2.1 按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。
2.2 無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。
2.3 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。
3. 可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形
律師在實(shí)踐中應(yīng)提示委托人注意，以下幾種情形是可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償認(rèn)定：
3.1 原始設(shè)計(jì)為非居住房屋或房屋依法銷售時(shí)是非居住房屋的，可以認(rèn)定為非居住房屋。
3.2 公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。
3.3 房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計(jì)為居住房屋以及實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。
3.4 原始設(shè)計(jì)為居住房屋，改變?yōu)榉蔷幼∮猛?，作為?jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以依據(jù)國(guó)務(wù)院和省級(jí)以上人民政府的規(guī)定并根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、納稅情況，參照當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌?chǎng)價(jià)值給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
4. 拆遷居住和非居住兼用房屋的補(bǔ)償安置
拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計(jì)算貨幣補(bǔ)償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照約定或行政裁決結(jié)算差價(jià)。
第五節(jié) 特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安置
1. 對(duì)低收入、居住困難戶的補(bǔ)償安置的特殊保護(hù)
實(shí)踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過(guò)應(yīng)安置面積部分的房?jī)r(jià)款，使之達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)。
2. 拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理
拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，律師應(yīng)提示拆遷人，應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
拆遷由房管部門代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補(bǔ)償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋調(diào)換。
3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處理
律師應(yīng)注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償。
4. 拆遷公共設(shè)施的處理
需要拆除交通崗?fù)ぁ⒔煌?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點(diǎn)、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。
因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設(shè)臨時(shí)管線的費(fèi)用，由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按規(guī)劃需要就位或新建、擴(kuò)建各種管線的費(fèi)用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。
5. 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理
拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
6. 拆除違章建筑和臨時(shí)建筑的處理
律師應(yīng)提示委托人拆除違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無(wú)償拆除，應(yīng)當(dāng)有法律依據(jù)并依法確定。
其中，《城市規(guī)劃法》實(shí)施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，以及臨時(shí)建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對(duì)違法建筑依據(jù)《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實(shí)施條例規(guī)定處理?！冻鞘幸?guī)劃法》實(shí)施前違法建筑的認(rèn)定，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。
在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償。
7. 拆遷爭(zhēng)議房屋的處理
由于爭(zhēng)議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，為了保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，在拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門依法核實(shí)同意，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補(bǔ)償資金辦理提存或者提供符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，便可實(shí)施拆遷。
8. 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理
律師應(yīng)注意，首先要核實(shí)抵押的有效性。
其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)。
再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。
9. 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理
拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第六節(jié) 貨幣補(bǔ)償款的分配
1. 公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配。
拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。
承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。但律師應(yīng)提示委托人注意，下列情況除外：
1.1 承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來(lái)源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無(wú)法購(gòu)得房屋保證其正常生活的。
1.2承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付較多款項(xiàng)的。
1.3 對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。
2. 私有房屋補(bǔ)償款的分割
拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。
3.房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)的處理
搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過(guò)渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營(yíng)人。
4. 補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取的處理
在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)遇到由于拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取，律師應(yīng)提示委托人，補(bǔ)償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書的真實(shí)性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如拆遷人疏于審查，錯(cuò)將拆遷款項(xiàng)支付給他人，仍應(yīng)對(duì)實(shí)際的被拆遷人或房屋承租人承擔(dān)補(bǔ)償安置的義務(wù)。對(duì)冒領(lǐng)或錯(cuò)發(fā)，拆遷人可以依法要求返還不當(dāng)?shù)美?
5. 被拆遷人拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的處理
拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無(wú)法定理由在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人可以向公證機(jī)關(guān)辦理提存。
6. 售后公房拆遷維修資金的處理
因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項(xiàng)資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個(gè)人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項(xiàng)資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項(xiàng)維修資金的剩余部分，用于補(bǔ)貼社區(qū)公共設(shè)施維修資金的不足。
第五章 房屋拆遷行政裁決過(guò)程中的律師實(shí)務(wù)
第一節(jié) 一般規(guī)定
概念界定
1. 房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)定，對(duì)拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡的方式和過(guò)渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。
2. 強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制執(zhí)行，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行的行為。
適用范圍 本章主要針對(duì)城市房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。
第二節(jié) 裁決申請(qǐng)與受理階段
1. 申請(qǐng)階段
律師在代理當(dāng)事人提請(qǐng)房屋拆遷裁決申請(qǐng)時(shí)，重點(diǎn)是把握按規(guī)定申請(qǐng)所必需的資料。為拆遷主管行政機(jī)關(guān)提供服務(wù)時(shí)應(yīng)審查申請(qǐng)資料是否符合要求。
1.1 拆遷人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料：
1.1.1 裁決申請(qǐng)書；
1.1.2 法定代表人的身份證明；
1.1.3 被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；
1.1.4 被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告；
1.1.5 對(duì)被申請(qǐng)人的補(bǔ)償安置方案；
1.1.6 申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的協(xié)商記錄；
1.1.7 未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；
1.1.8 其他與裁決有關(guān)的資料。
1.2 被拆遷人、房屋承租人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料：
1.2.1 裁決申請(qǐng)書；
1.2.2 申請(qǐng)人的身份證明；
1.2.3 被拆遷房屋的權(quán)屬證明；
1.2.4 申請(qǐng)裁決的理由及相關(guān)證明材料；
1.2.5房屋拆遷管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。
1.3 裁決申請(qǐng)書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
1.3.1 申請(qǐng)人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所；
1.3.2 被申請(qǐng)人名稱、地址等基本情況；
1.3.3 申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求、事實(shí)和理由；
1.3.4 申請(qǐng)人簽名或蓋章、申請(qǐng)日期。
2. 審查受理階段
律師在拆遷行政裁決階段，應(yīng)注意的重點(diǎn)是聽證和可能不被受理的情形。
2.1 裁決聽證
裁決機(jī)關(guān)收到拆遷人的裁決申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷范圍總戶數(shù)的比例進(jìn)行審核，未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。具體標(biāo)準(zhǔn)、程序按省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定執(zhí)行。
律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。
2.2 不予受理的情形
有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)不予受理裁決申請(qǐng)：
2.2.1 已超過(guò)房屋拆遷期限的；
2.2.2 申請(qǐng)人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的；
2.2.3 申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；
2.2.4房屋已經(jīng)滅失的；
2.2.5 申請(qǐng)人主體資格不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的；
2.2.6 申請(qǐng)人對(duì)拆遷許可證合法性申請(qǐng)裁決的；
2.2.7 裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請(qǐng)裁決的。
對(duì)裁決申請(qǐng)不予受理的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起5日內(nèi)書面通知申請(qǐng)人。
律師對(duì)行政機(jī)關(guān)作出受理或不予受理的決定，均可為當(dāng)事人提供咨詢意見，確認(rèn)行政機(jī)關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。如確認(rèn)不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復(fù)議申請(qǐng)書、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。
第三節(jié) 裁決審理階段
在拆遷裁決的審理階段，律師的服務(wù)重點(diǎn)主要是以下幾方面：
1. 對(duì)裁決審理的程序和內(nèi)容的核實(shí)。
1.1 裁決行政機(jī)關(guān)是否向申請(qǐng)人發(fā)出裁決受理通知書。
1.2裁決行政機(jī)關(guān)是否向被申請(qǐng)人送達(dá)裁決申請(qǐng)副本及答辯通知書。
1.3 相關(guān)資料、程序的合法性。
1.4裁決機(jī)關(guān)是否組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不能作出裁決，而申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視為撤回裁決申請(qǐng)；被申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機(jī)關(guān)可以缺席裁決。
1.5 核實(shí)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律規(guī)定與該案的實(shí)際情況。
在審理過(guò)程中，當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)鑒定的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。
1.6 裁決機(jī)關(guān)是否及時(shí)合法地作出書面的裁決書。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自受理裁決申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。
1.7 裁決書是否送達(dá)。裁決書應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。裁決書可以按照直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)的順序以及實(shí)際情況，確定送達(dá)方式。無(wú)法直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)的，可公告送達(dá)，將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷范圍公示欄內(nèi)，裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。
2. 裁決中止的審查
在裁決審理過(guò)程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務(wù)重點(diǎn)是以下七個(gè)方面：
2.1 審查是否發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)。
2.2 審查是否是當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的。
2.3 審查是否是裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的。
2.4 審查是否是作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。
2.5 審查是否是作為自然人的被申請(qǐng)人死亡，需要變更被申請(qǐng)人的。
2.6 審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。
2.7 中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)行政裁決機(jī)關(guān)恢復(fù)裁決。
3. 裁決終結(jié)的審查
裁決審理過(guò)程中，行政裁決機(jī)關(guān)可能會(huì)決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提供法律服務(wù)的重點(diǎn)是以下四個(gè)方面：
3.1 審查當(dāng)事人是否達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；
3.2 審查申請(qǐng)人或被申請(qǐng)人是否是裁決當(dāng)事人；
3.3 審查申請(qǐng)人是否撤回裁決申請(qǐng)；
3.4審查作為自然人的申請(qǐng)人死亡，15日內(nèi)繼受人是否表示參加裁決或放棄參加裁決。
4. 裁決書內(nèi)容的審查
裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
4.1申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。
4.2 申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求、爭(zhēng)議的事實(shí)和理由。
4.3 裁決機(jī)關(guān)認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律依據(jù)。
4.4補(bǔ)償安置方案(補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷日期、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限以及《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目)。
4.5 告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。
4.6 裁決機(jī)關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。
4.7 裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。
第四節(jié) 行政強(qiáng)制執(zhí)行階段
在行政決定的行政強(qiáng)制執(zhí)行階段，律師為當(dāng)事人以及行政機(jī)關(guān)提供法律服務(wù)的重點(diǎn)主要有以下四個(gè)方面：
1. 審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)主體
房屋拆遷裁決書送達(dá)后，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機(jī)關(guān)可依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
2. 審查申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷前是否依法聽證
申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對(duì)行政強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置方案及測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。同時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)政府有關(guān)部門和具有社會(huì)公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽證會(huì)的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開調(diào)查會(huì)。律師可代理委托人參與聽證會(huì)及調(diào)查會(huì)，發(fā)表律師意見。
3. 審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)應(yīng)提交的材料
申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：
3.1 行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書；
3.2 裁決調(diào)解記錄和裁決書；
3.3 安置用房或補(bǔ)償資金證明；
3.4 被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明；
3.5 被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料；
3.6 聽證會(huì)或調(diào)查會(huì)記錄。
4. 行政強(qiáng)制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項(xiàng)：
4.1申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定；
4.2拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行；
4.3裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋，動(dòng)員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷；
4.4拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全；
4.5行政強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會(huì)代表和公證人員到現(xiàn)場(chǎng)；
4.6 裁決機(jī)關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級(jí)人民政府裁決的；
4.7行政強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的預(yù)案；
4.8執(zhí)行的整個(gè)過(guò)程都要堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重社會(huì)穩(wěn)定與和諧。