建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在房地產(chǎn)糾紛中的適用
發(fā)布時(shí)間：2003-11-06 瀏覽數(shù)：7,417
隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市的人中越來越密集，高層建筑由于占地少，能有效緩解居住壓力，而受到人們的青睞。一幢建筑物為多人所有，不同的民事主體就其購買的房屋享有單獨(dú)的所有權(quán)，這樣就突破了傳統(tǒng)民法中“一物一權(quán)”之規(guī)定一物上往往有多個(gè)所有權(quán)。于是，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度作為一項(xiàng)重要的物權(quán)制度，直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益而受到關(guān)注，我們來看以下案例： 案例一：某小區(qū)業(yè)主突然發(fā)現(xiàn)自己所住樓宇的外墻上懸掛了大幅招牌，不僅影響了美觀，而且還擋住了部分住住戶的光線。經(jīng)與物業(yè)管理公司多次協(xié)商無果。遂以侵權(quán)為由將開發(fā)商告上法院，要求拆除招牌，恢復(fù)原狀。 案例二：某小區(qū)物業(yè)管理公司擅自將小區(qū)的門衛(wèi)室出租給他人做小賣部，業(yè)主們認(rèn)為自己在購房時(shí)已分?jǐn)偭碎T衛(wèi)室的建筑面積，門衛(wèi)室應(yīng)屬于所有業(yè)共同所有，未經(jīng)各所有人一致同意，他人無權(quán)出租。為此，業(yè)主訴至法院，要求停止侵害。 此類房產(chǎn)糾紛案件涉及到的就是建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題，盡管我國已出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市新建小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，但對(duì)于業(yè)主權(quán)利的規(guī)定尚不夠具體明確。在區(qū)分建筑物所有權(quán)、使業(yè)主在物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)上，共有部分的使用上，沒有明晰的規(guī)范可依據(jù)。 建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般房屋產(chǎn)權(quán)相比，最大的區(qū)別在于建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項(xiàng)集合性權(quán)利，因?yàn)橄碛袑Ｓ胁糠炙袡?quán)的多個(gè)業(yè)主們?cè)谝唤ㄖ飪?nèi)，還存在必須由其共享的共有部分所有權(quán)。建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第二條規(guī)定：“本規(guī)定所稱異產(chǎn)日比連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋”。《物權(quán)法草案建議稿》第90條規(guī)定：“建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而專有其一部，就專有部分有單獨(dú)所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑所有權(quán)，”據(jù)此，可以認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利范圍包括專有有部分所有權(quán)和共有部分所有權(quán)（即二元論說）。 （一）專有部分所有權(quán) 所謂專有，是指具有構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性，并能夠成為所有權(quán)客體的那部分。構(gòu)造成上具有獨(dú)立性，又稱物理上具有獨(dú)立性，是指在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開，少與建筑物其它部分完全隔離，專有人可以排他的，獨(dú)占的予以使用的建筑物部分。使用上的獨(dú)立性，又稱機(jī)能上的獨(dú)立性，應(yīng)根據(jù)建筑物的不同用途予以判定，主要看上否有獨(dú)立的出入口和符合建筑物使用目的的內(nèi)部專用設(shè)備。 建筑物的專有部分就是與其它專有部分或公用部分以墻壁、天花板、地板相間隔而形成的一定的空間部分，關(guān)于專有部分的范圍，有四種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)：壁心說。此說認(rèn)為，專有部分是達(dá)到墻、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心線。此說在房屋建筑面積的計(jì)算上廣泛采用。第二種觀點(diǎn)：空間說。此說認(rèn)為專有部分限于由墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，而墻壁、地板、天花板則為共有部分。根據(jù)此說，每個(gè)人擁有的只是房屋的空間，既使在墻壁上釘了一個(gè)釘子，也會(huì)構(gòu)成對(duì)他人所有權(quán)的侵犯。第三種觀點(diǎn)，最后粉刷表層說。該說認(rèn)為專有部分包含壁、柱等境界部分表層之粉刷部分即墻體等屬于共有部分，最后粉刷表層是專有部分。第四種觀點(diǎn)：壁心與最后粉刷表層說。該說系對(duì)上述三種觀點(diǎn)之折衷的產(chǎn)物。認(rèn)為在有關(guān)建筑物的維持。管理關(guān)系上，專有部分僅包含墻壁、天花板、地板等境界表層粉刷部分。在買賣等外部關(guān)系上，專有部分達(dá)到墻壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心線，這種學(xué)說較適合我國的國情，已為大多數(shù)人認(rèn)可。 （二）共有部分所有權(quán) 所謂共有，是指區(qū)分所有人所擁有的除專有部分以外的建筑物其他部分及不屬于專有部分的附屬物，共用部分可分為法定共有部分和約定共部分。法定共有部分，指構(gòu)造上，利用上沒有獨(dú)立性的建筑物及設(shè)備，如樓梯，共用出入口，屋頂?shù)?。約定共有部分：指根據(jù)當(dāng)事人之約定，而成為共有的部分。如小區(qū)的門衛(wèi)室、室外車庫等。 《物權(quán)法草案建議稿》第94條規(guī)定：“區(qū)分所有建筑物周圍、上下外墻面、樓頂平臺(tái)及防空避難室等非依法令規(guī)定并經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議、區(qū)分所有權(quán)人或?qū)Ｓ胁糠终加?，不得變更其?gòu)造、顏色、使用目的及設(shè)置廣告物”。據(jù)此，可以看出建筑物外墻不屬于專有部分，建筑的附屬物依約定系共有的話，亦不屬于專有部分，應(yīng)歸全體區(qū)分所有人共有。非經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人同意，不得隨意使用、處分。否則區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)其對(duì)權(quán)利人的行使。因此，案例一、案例二中外墻懸掛廣告牌，出租門衛(wèi)室的行為侵犯了業(yè)主全體對(duì)共有部分的所有權(quán)的物業(yè)公司，應(yīng)停止侵害，造成損失的，還應(yīng)賠償由此而造成的損失。 由于福利分房的取消，不少業(yè)主往往要傾其所有以購得一套住宅。房屋的所有權(quán)究竟有多大，關(guān)系到每一個(gè)人的切身利益。即將出臺(tái)的物權(quán)法對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定，將會(huì)使業(yè)主的權(quán)利得到更加充分的保護(hù)。
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