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聯(lián)系我們城中村改造拆遷安置補償糾紛之如何處理涉“合建戶”問題
發(fā)布時間：2016-05-13 瀏覽數(shù)：2,449
本文榮獲二〇一四年度理論成果獎三等獎城中村改造拆遷安置補償糾紛之如何處理涉“合建戶”問題
黃山、蔡櫻梓
一、基本案情
張某（化名，下同）系廣州市天河區(qū)X村村民，在X村擁有一處宅基地的使用權(quán)。1992年，張某與非X村村民的李某（化名，下同）簽訂了《合作建房協(xié)議書》，約定由張某提供上述宅基地使用權(quán)，李某提供建筑資金在上述宅基地上建設(shè)A、B兩棟房屋，房屋建設(shè)完成后，A棟房屋所有權(quán)屬張某所有并永久使用，B棟房屋所有權(quán)歸李某所有并永久使用。
《合作建房協(xié)議書》簽訂后，李某依約出資建設(shè)房屋。房屋建成后，由于李某系非X村村民，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，《集體土地房產(chǎn)證》不得辦理到非村集體成員的名下，故B棟房屋的證載權(quán)屬人為張某，但B棟房屋一直由李某居住使用長達20多年。
2012年，X村因擬進行城中村改造，制定了《X村拆遷安置補償方案》，并經(jīng)80%以上全體經(jīng)濟組織成員表決通過。2012年4月，廣州市三舊改造辦公室作出批復，批準X村“以政府為主導，村為主體”的原則按自主改造的模式實施城中村改造，X村經(jīng)濟社作為改造主體應就拆遷安置補償?shù)葐栴}與被改造人簽訂協(xié)議。
2012年11月28日，張某作為B棟房屋的證載權(quán)屬人與X村經(jīng)濟社簽訂《X村城中村改造拆遷安置補償協(xié)議》（以下簡稱《拆遷安置補償協(xié)議》），約定張某應在2013年1月10日前將B棟房屋移交X村經(jīng)濟社進行拆遷改造，X村按《X村城中村改造拆遷安置補償方案》的標準給予張某拆遷安置補償。
《拆遷安置補償協(xié)議》簽訂后，X村經(jīng)濟社向張某支付了簽約獎勵金，2012年12月至2013年1月期間，X村經(jīng)濟社多次通過短信、電話、專人上門送達以及特快專遞等方式向張某發(fā)出交付房屋的通知，但由于B棟房屋的實際使用人是李某，而張某與李某之間無法就受拆遷補償安置問題協(xié)商一致，李某不肯搬離房屋，導致張某無法按時向X村經(jīng)濟社交付房屋。
2013年1月11日，X村經(jīng)濟社以張某為被告、李某為第三人，向廣州市天河區(qū)人民法院提起訴訟，請求法院判令張某、李某依據(jù)《補償安置協(xié)議》的約定向X村經(jīng)濟社騰空交付被改造房屋。該起案件經(jīng)廣州市天河區(qū)人民法院以及廣州市中級人民法院兩審審理，最終判決張某立即向X村騰空交付B棟房屋，李某作為實際使用人應協(xié)助、配合。該案判決生效后，X村經(jīng)濟社收回了被改造房屋。然而，因被改造房屋仍在存在權(quán)屬糾紛問題，X村經(jīng)濟社暫停了對張某的臨遷費等安置補償。
2013年5月，張某以X村經(jīng)濟社為被告，向廣州市天河區(qū)人民法院提起了訴訟，法院在審理的過程中，追加了李某為第三人。X村經(jīng)濟社提起反訴，請求法院判令中止履行與張某之間的《補償安置協(xié)議》。廣東廣悅鴻鼎律師事務所接受X村經(jīng)濟社全權(quán)委托，全權(quán)代理了本案訴訟。
二、法律分析
本案是一起《拆遷安置補償協(xié)議》糾紛，爭議焦點在于協(xié)議是否合法有效以及是否應能暫停履行，具體可細分為以下幾點：
（一）X村經(jīng)濟社與張某簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》的效力如何？
《拆遷安置補償協(xié)議》是X村因?qū)嵤┏侵写甯脑?，改造主體與被拆遷人就拆遷安置補償?shù)葐栴}所簽訂的一份特殊合同。故討論該合同是否合法有效，應從以下三個方面進行分析：1、X村城中村改造是否合法？2、合同的相對方是否有權(quán)簽訂該合同？3、簽訂該合同是否是雙方的真實意識表示？
1、依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。《中華人民共和國村民委員會組織法》第八條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由本村村民委員會進行管理。X村經(jīng)濟社作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，有權(quán)對包括集體土地在內(nèi)的集體財產(chǎn)進行管理。此外，根據(jù)廣東省、廣州市關(guān)于城中村改造的相關(guān)政策，以及廣州市三舊改造辦公室作出的批復，X村城中村改造問題已得到廣州市、天河區(qū)兩級政府審批同意，且《X村城中村改造拆遷安置補償方案》已經(jīng)X村80%以上全體經(jīng)濟組織成員表決通過，因此X村城中村改造具有合法性。
2、依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十五條第一款第（一）、（二）項規(guī)定，為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權(quán)，因此收回農(nóng)民集體所有土地的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。X村經(jīng)濟社是X村的集體經(jīng)濟組織，而張某已取得B棟房屋的《集體土地房產(chǎn)證》，是B棟房屋的合法使用權(quán)人，有權(quán)與X村經(jīng)濟社協(xié)商確定B棟房屋宅基地使用權(quán)回收的補償安置事宜。因此，無論是作為改造主體的X村經(jīng)濟社，還是作為B棟房屋證載權(quán)屬人的張某，均有權(quán)簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》。
3、《X村城中村改造拆遷安置補償方案》系經(jīng)充分聽取民意后，經(jīng)X村80%以上全體經(jīng)濟組織成員表決通過，過程公開透明，且《拆遷安置補償協(xié)議》是在X村經(jīng)濟社與張某多次協(xié)商確認的情況下所簽訂，不存在任何隱瞞、欺詐、脅迫等情形，均是雙方當事人的真實意思表示。
綜上，X村城中村改造合法，《拆遷安置補償協(xié)議》是在合同簽訂方真實意思表示情況下所簽訂，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效。
（二）X村經(jīng)濟社是否有權(quán)暫停向張某發(fā)放臨遷費等補償？
分析X村經(jīng)濟社是否有權(quán)暫停向張某發(fā)放臨欠費等補償，重點在于分析是否存在合同約定的抗辯理由，即X村經(jīng)濟社是否可行使合同履行抗辯權(quán)？
回顧《拆遷安置補償協(xié)議》的內(nèi)容，張某的合同義務是將B棟房屋騰空交付X村經(jīng)濟社拆除改造，而X村經(jīng)濟社的合同義務是在張某交付房屋后，依約支付張某各種獎勵金和補償款，待復建房屋建成后對張某進行同等面積的安置補償。此外，《拆遷安置補償協(xié)議》還約定：“乙方（即張某）因被改造房屋轉(zhuǎn)讓、繼承、分割、抵押等原因而產(chǎn)生糾紛的，由乙方自行負責解決，并承擔由此產(chǎn)生的一切法律及經(jīng)濟責任；乙方承諾對被改造房屋擁有合法、真實、無爭議的受補償權(quán)，如日后因他方提出異議后經(jīng)調(diào)查屬實，或因任何原因致使本次簽約行為被認定無效或錯誤的，由本人承擔由此造成的一切法律后果，交由X村經(jīng)濟社理事會處置，本人對理事會所作出的一切決議均予以無條件的認可、支持和配合。甲方（即X村經(jīng)濟社）有權(quán)根據(jù)具體情況，采取相應措施維護村集體的合法權(quán)益?！贝送?，《中華人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定：“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應的履行要求?！?
因此本案中，根據(jù)上述合同約定和法律規(guī)定，張某并只要非向X村經(jīng)濟社交付了被改造房屋就等于完全履行了合同義務，除此之外張某還應保證被改造房屋對權(quán)屬清晰、無任何產(chǎn)權(quán)爭議，否則X村經(jīng)濟社有權(quán)采取相關(guān)措施維護村集體的合法權(quán)益。若被改造房屋被證實存在權(quán)屬爭議或糾紛，則X村經(jīng)濟社有權(quán)行使合同抗辯權(quán)，暫停給予張某回遷安置補償。
對于上述問題，廣州市天河區(qū)人民法院作出生效《民事判決書》，認定：“依法成立的合同，對合同相對人均具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。X村經(jīng)濟社與張某所簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》合法有效，《承諾書》是張某在簽訂上述協(xié)議時向X村經(jīng)濟社出具的，因此《承諾書》對張某具有法律約束力。根據(jù)各方當事人在本案審理過程中的陳述、舉證，足以認定張某和李某就被改造房屋使用權(quán)歸屬存在爭議，正因如此，導致張某在協(xié)議簽訂后無法按時將被改造房屋交付給X村經(jīng)濟社拆除?，F(xiàn)張某、李某就被改造房屋的使用權(quán)歸屬仍未達成一致或通過訴訟的方式解決，根據(jù)前述約定及承諾，X村經(jīng)濟社有權(quán)暫?；剡w補償?！?
三、處理過程
本案于2013年5月，廣東廣悅鴻鼎律師事務所指派律師黃山、蔡櫻梓全程參與了代理工作。2013年7月，本案進行一審開庭審理。庭審中，經(jīng)辦律師圍繞本案的爭議焦點，主要從X村城中村改造具有合法性、《拆遷補償安置協(xié)議》是合法有效的合同以及X村有權(quán)行使合同抗辯權(quán)暫停給予張某回遷安置補償?shù)葐栴}進行充分的論證。最終一審法院采納了律師的觀點，并在2015年4月份作出《民事判決書》判決駁回了張某的全部訴訟請求。
四、處理效果
一審判決后，張某不服，向廣州市中級人民法院提起上訴。經(jīng)辦律師在收到張某的《上訴狀》后，與X村經(jīng)濟社多次與張某進行溝通，最終說服張某撤回上訴，一審判決生效。與此同時，張某與李某已另行通過法律途徑，解決被改造房屋的權(quán)屬糾紛問題。本案的勝訴為X村經(jīng)濟社處理其它存在類似“合建房”情況的糾紛提供了行之有效的借鑒思路。
五、心得體會
本案實際上系一起在城中村改造過程中關(guān)系到“合建房”問題的拆遷安置補償協(xié)議糾紛。所謂的合建房，系指由村民提供宅基地使用權(quán)，由非村民（以下簡稱“合建人”）出資建設(shè)而成，但權(quán)屬登記在村民一方（以下簡稱“證載產(chǎn)權(quán)人）名下的宅基地房屋。
長期以來，我國關(guān)于規(guī)范農(nóng)村土地管理的法律法規(guī)主要包括《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國村民委員會組織法》等國家法律，此外，各個省也制定了相應的地方性法規(guī)、政策，如《廣東省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理條例》、《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》等。我國城鄉(xiāng)“二元制”土地管理體制嚴格限制了農(nóng)村集體土地對外流轉(zhuǎn)，凡是向集體經(jīng)濟組織以外流轉(zhuǎn)集體土地的，基本上都被打上了“非法”或“無效”都標簽。
正因我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓予非集體經(jīng)濟組織成員外的第三人，因此，房屋拆遷安置的受補償對象通常只能是村民，本案中，即使是在X村擁有合建房的非村民李某也沒有資格享受補償。
正因為現(xiàn)行法律的制約，導致在X村的城中村改造過程中，證載產(chǎn)權(quán)人與合建人之間的矛盾被大量激化。一方面，證載產(chǎn)權(quán)人希望能利用現(xiàn)行法律的有利條件，最大化地取得房屋拆遷所得的利益；另外一方面，合建人因?qū)嶋H出資興建了房屋，也要求主張得到合理的拆遷補償利益。而且，由于房屋實際掌握在合建人手上，因此X村經(jīng)濟社即使與證載產(chǎn)權(quán)人簽訂了《拆遷補償安置協(xié)議》，只要合建雙方無法就房屋分配補償?shù)睦孢_成一致，合建人也必定拒絕移交房屋，從而使城中村改造受到嚴重的阻礙。
為了使改造過程能夠和諧推進，律師在處理此類合建房糾紛問題時，通常在堅持公平合理的原則下，以實事求是的態(tài)度，促成證載產(chǎn)權(quán)人與合建人就被改造房屋的補償安置問題達成對雙方均公平合理的分配方案，從糾紛的源頭上入手解決，這種方法已經(jīng)成功調(diào)處了多起合建糾紛。
此外，在經(jīng)辦律師辦理的多起《拆遷補償安置協(xié)議》糾紛案中，被改造人往往會對城中村改造的合法性，以及《拆遷補償安置協(xié)議》的效力等問題提出質(zhì)疑，這兩方面的問題通常也會成為此種案件的爭議焦點。因此，律師在辦理此種案件時，應圍繞上述兩方面的問題準備充分、完整的證據(jù)以及辯論意見。律師最好能全程參與到城中村改造的各環(huán)節(jié)，及時就如何實現(xiàn)改造程序的合法性、以及如何在改造過程中形成并保留完整、有效的證據(jù)等問題向當事人提供專業(yè)的法律意見。
除了類似本案的糾紛之外，在城中村改造的各個環(huán)節(jié)中以及在村居的管理與治理中時刻存在著層出不窮的糾紛。當糾紛發(fā)生時，律師作為村居法律顧問或代理人，能在當中扮演著“潤滑劑”的角色，從法律專業(yè)的角度對各種糾紛進行分析、判斷，幫助糾紛各方認清問題癥結(jié)所在，站在“居中”的角度提出讓糾紛各方都能接受解決方案，從而讓問題從根源上得到圓滿的解決。我們相信，村居工作建設(shè)在律師的參與下，將會在法制與和諧的基調(diào)下得到健康、穩(wěn)固的發(fā)展。